Самочинне будівництво є серйозною проблемою, яка може виникнути через незаконну забудову та порушення встановлених державних правил і норм. 

Ці дії можуть призвести до порушення прав власників земельних ділянок, так як вони можуть бути втягнуті в ситуацію, де на їхній земельній ділянці будується об’єкт без їхнього дозволу або контролю.

Судова практика з питань, що стосуються способу захисту права власника земельної ділянки на якій здійснюється самочинне будівництво, продовжує активно розвиватися. 

Сьогодні проаналізуємо Постанову Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 року по справі  №916/1174/22.

Обставини справи склалися наступним чином: позивач звернувся із позовом про припинення права власності відповідача на об’єкт нерухомого майна.  Позовні вимоги обґрунтовані порушенням прав позивача, як власника земельної ділянки внаслідок легалізації самочинного будівництва шляхом безпідставної реєстрації права власності на об’єкт самочинного будівництва за відповідачем.

Так, Велика палата Верховного Суду дійшла наступних висновків по справі.

Хто ж може претендувати на об’єкт самочинного будівництва?

Звичайно, особа, яка вирішила побудувати нерухомий об’єкт без відповідних дозволів, не набуває права власності на цей об’єкт відповідно до ч. 2 ст. 376 Цивільного кодексу України.

Проте, в окремих випадках стаття 376 ЦК України передбачає можливість визнання судом права власності на самочинно збудоване нерухоме майно як за особою, яка здійснила самочинне будівництво(ч.3 ст. 376 ЦКУ), так і за власником (користувачем) земельної ділянки(ч.5 ст. 376 ЦКУ).

Після аналізу цієї норми можна стверджувати, якщо будівництво об’єкта вже завершене або триває, і особа, яка його розпочала, не має відповідного дозволу, то вона не може набути право власності на цей об’єкт. У такому випадку доля об’єкта повинна бути вирішена так: 

• він може перейти у власність осіб, які мають законні підстави на нього(ч.3, ч.5 ЦКУ);
• повинен бути занесеним(ч. 4 ст. 336 ЦКУ).

Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що не допускається набуття права власності на споруджені об’єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. 

Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (пункти 92-94), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 35)).

Отже, застосування положень частини третьої або п’ятої статті 376 ЦК України призводить до вирішення спору між особою – власником земельної ділянки та особою, що здійснила самочинне будівництво, і, зокрема, захищає права власника земельної ділянки.

Тож з яким вимогами звертатися до суду?

Позивач звертався до суду першої інстанції з позовними вимогами про припинення права власності на об’єкт нерухомого майна. Проте Велика Палата Верховного Суду визнала такий спосіб захисту права не належним, адже він не відповідає переліченим у ст. 376 ЦКУ способам захисту.

Так, суд дійшов висновку, що нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. 

Тому можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.

Якщо право власності на самостійно споруджене майно було зареєстроване за певною особою без дотримання законного порядку, то не слід звертатися до суду із вимогами: 

• про скасування рішення державного реєстратора щодо реєстрації права власності на такий об’єкт; 
• про скасування державної реєстрації прав; 
• про припинення права власності у встановленому порядку.

Висунення таких позовних вимог не вирішить питання щодо правового статусу самостійно спорудженого майна та не відновить єдність юридичної долі земельної ділянки та розташованого на цій ділянці майна.

Виходячи із вищесказаного, належними вимогами, які може заявити особа – власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно збудованого нерухомого майна або вимога про визнання за ним права власності на самочинно побудоване майно.

У разі якщо на вашій землі влаштували самочинне будівництво, професіонали DT Partners, які мають значний досвід у галузі земельного та будівельного права,  побудують найбільш виграшну стратегію захисту ваших прав.