Донедавна одним із доволі поширених способів залучення фінансування для  будівництва багатоквартирних житлових будинків було фінансування через створені обслуговуючі кооперативи, або в народі “житлово-будівельні кооперативи” (ЖБК). Старе законодавство про кооперативи дозволяло забудовнику створити фактично звичайне ТОВ або ЧП під виглядом ОК.

Справа в тому, що закон дозволяв поділяти членів кооперативу на звичайних членів – тих, хто міг приймати участь у голосуванні на загальних зборах кооперативу, і асоційованих – тих, хто мав право дорадчого голосу і, фактично, на керування кооперативом впливу не мав. Таким чином кооператив централізовано керувався невеликою групою повних членів.

Пояснимо суть механізму

Інвестори вступають до кооперативу в статусі асоційованих членів, вносячи паї, які використовуються для фінансування будівництва. Уже після прийняття об’єкта в експлуатацію такі асоційовані члени отримують або обмінюють паї на майнові права на квартиру. 

Але, як показує наступна судова практика Верховного Суду, навіть у асоційованих членів кооперативу є певні права, які мають бути дотримані. А інакше такі загальні збори можуть бути визнані недійсними із логічними наслідками.

Яка позиція суду щодо прав асоційованого члена?  

У постанові КГС ВС від 30 травня 2023 року у справі № 916/212/22 визнано порушення прав асоційованого члена ЖБК у зв’язку з неповідомленням його про проведення загальних зборів.

За матеріалами справи: позивач звернувся з вимогою визнати недійсним рішення загальних зборів ЖБК через неповідомлення про проведення та відсутність необхідного кворуму на зборах. До порядку денного загальних зборів, зокрема, було включено питання про розірвання з позивачем персонального меморандуму.

Щодо позицій Суду

Закон України “Про кооперацію” поширює свою дію і на житлово-будівельні кооперативи.

Частина 5 статті 15 згаданого Закону передбачає, що про дату, місце, час проведення та порядок денний загальних зборів члени кооперативу повинні бути повідомлені не пізніше, ніж за 10 днів до визначеного строку їх проведення.

Ця норма стосується так само і асоційованих членів кооперативу, а отже його неповідомлення про проведення загальних зборів, на яких прийняті рішення щодо його обов`язків, є порушенням прав і має наслідком визнання недійсними таких рішень.

Такий висновок суду випливає з поняття дорадчого голосу в кооперативі – з права висловити на загальних зборах кооперативу свою думку з питань діяльності кооперативу, надати свої зауваження і пропозиції з питань без права участі в голосуванні на таких загальних зборах.

Єдиною умовою реалізації даного права є відповідний обов’язок кооперативу повідомляти про проведення загальних зборів з тих питань, які стосуються безпосередньо асоційованого члена. Особливо це важливо, якщо прийнятим рішенням встановлюються обов’язки для члена, невиконання якого матиме наслідком припинення членства або інші вагомі наслідки для особи.

Важливим при повідомленні є реальність вчинення дій з направлення кооперативом кореспонденції адресату та дотримання строків повідомлення, а не отримання зворотного повідомлення про вручення запрошення на збори.

Отже, недоведеність підстав для розірвання персонального меморандуму та неповідомлення асоційованого члена про проведення загальних зборів членів кооперативу – є достатніми підставами для визнання недійсними відповідних рішень.

Зауваження кооперативу про те, що позивач не міг би вплинути на рішення загальних зборів, тому що не володіє правом вирішального голосу, не можуть бути взяті до уваги.

Те, що асоційовані члени кооперативу з правом дорадчого голосу не беруть участь у голосуванні, а їхній голос у результаті голосування не враховується, не означає, що кооператив не зобов’язаний їх повідомляти про дату, місце і час проведення та про порядок денний загальних зборів членів кооперативу. Інакше – має місце обмеження прав асоційованого члена на можливість хоча б висловити власну думку щодо висунутих питань.

Який наслідок має постанова?

Раніше, інвестори-асоційовані члени ЖБК, не могли вплинути ні на що. Кооператив міг прийняти рішення про розірвання тих же персональних меморандумів (фактично позбавивши права інвестора на майбутню квартиру), про зміну проектної документації (наприклад, зменшити чи збільшити поверховість будинку) чи інші важливі рішення, які безпосередньо впливають на права асоційованих членів.

Описана постанова закріплює важливі гарантії для членів кооперативів – право реальної участі та впливу на об’єкт будівництва. А тому значимість даної практики неможливо не оцінити.

Якщо ж у вас виникли будь-які проблеми, пов’язані з будівництвом, інвестування у будівництво – звертайтеся до команди DT Partners! Наші роки досвіду та досягнення – наша сила та гарантія якісної допомоги для наших клієнтів!